Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Hauskauf in den USA, 1. Teil

Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Hauskauf in den USA, 1. Teil

Wer darüber nachdenkt, sich für längere Zeit oder gar dauerhaft in den USA niederzulassen, braucht natürlich auch eine Unterkunft. Und ähnlich wie hierzulande wünschen sich viele nicht nur irgendein Apartment, sondern möchten sich gerne den Traum vom Eigenheim erfüllen.

Nur: Wie läuft der Hauskauf eigentlich ab? Was muss der künftige Hausherr beachten? Welche Besonderheiten gibt es? In einem zweiteiligen Ratgeber stellen wir die wichtigsten Fragen und Antworten zum Hauskauf in den USA zusammen.

Hier ist der 1. Teil!:

 

Frage 1: Darf der Auswanderer überhaupt ein Haus in den USA kaufen?

Um eine Immobilie in den USA zu erwerben, muss der Auswanderer keine besonderen Voraussetzungen erfüllen. Jeder, der das notwendige Kleingeld hat oder aufbringen kann, kann sich also ein Haus kaufen. Ein spezielles Visum ist dafür ebenfalls nicht notwendig.

Andersherum hat der Immobilienbesitz aber auch keinen Einfluss auf ein Visum. Ob jemand ein Haus in den USA hat oder ob nicht, spielt mit Blick auf die Erteilung eines Visums somit keine Rolle.

Trotz Hausbesitz bleibt die Einreise mit dem Visa Waiver-Programm möglich. Allerdings darf sich der Hausbesitzer dann höchstens 90 Tage lang am Stück in den USA aufhalten. Möchte er länger bleiben, muss er, wie alle anderen auch, ein entsprechendes Visum beantragen.

Derzeit wird zwar über ein spezielles Visum für Immobilienbesitzer diskutiert. Durch dieses Visum könnte sich der Hauseigentümer für längere Zeit in den USA aufhalten, sofern er neben seinem Immobilienbesitz auch das notwendige Kapital zur Finanzierung seines Aufenthalts nachweisen kann. Das Visum wäre aber ein reines Besuchervisum. Eine Arbeitserlaubnis soll nicht darin enthalten sein. Ob ein solches Visum jemals eingeführt wird, steht allerdings noch in den Sternen.

 

Frage 2: Gibt es Unterschiede zwischen deutschen und amerikanischen Immobilienanzeigen?

Was die Immobilienanzeigen angeht, gibt es eigentlich keine allzu großen Unterschiede. Natürlich muss sich der Auswanderer die gängigen Vokabeln und Abkürzungen aneignen. Aber insgesamt enthalten die Inserate, wie hierzulande auch, die wichtigsten Eckdaten zum Haus.

Ein großer Unterschied besteht jedoch darin, dass in den USA jeder Immobilienmakler Zugriff auf alle Immobilien hat, die zum Verkauf stehen. Für den Käufer bedeutet das, dass er nicht verschiedene Makler aufsuchen muss.

Stattdessen kann er sich an einen Immobilienmakler wenden, der ihm alle Objekte zeigen kann, die passen könnten. Kommt es zum Hauskauf, wird die Provision dann automatisch zwischen dem Immobilienmakler des Käufers und dem Immobilienmakler des Verkäufers aufgeteilt.

 

Frage 3: Welche Kosten kommen noch zum Immobilienpreis dazu?

Der Preis für das Haus ist der mit Abstand größte Posten. Ähnlich wie in Deutschland kommen zum Immobilienpreis aber noch ein paar Kaufnebenkosten dazu. Wie hoch diese ausfallen, variiert je nach Bundesstaat und County. Was für den Käufer auf jeden Fall anfällt, sind die Kosten für die Title Company. Sie belaufen sich auf ungefähr 500 US-Dollar.

Möchte der Käufer eine Hausinspektion, kommen noch einmal etwa 350 Dollar dazu. Finanziert der Käufer das Haus über eine Hypothek, werden außerdem die Abschlussgebühren für die Hypothek fällig. Weitere Kaufnebenkosten wie beispielsweise die Title Insurance, die Title Search und die Maklerprovisionen übernimmt, je nach Bundesstaat, entweder der Verkäufer oder die Kosten werden aufgeteilt.

 

Frage 4: Was ist die Title Company?

Eine Title Company in den USA hat eine ähnliche Funktion wie der Notar in Deutschland. In der Funktion eines Treuhänders kümmert sie sich um die Abwicklung des Immobilienverkaufs. Zusätzlich dazu führt die Title Company die Title Search durch.

Die Title Search ist eine Überprüfung, die sicherstellen soll, dass das Haus ohne Schulden und andere Altlasten übergeben wird. Dabei wird diese Überprüfung sehr genau und gewissenhaft durchgeführt. Für den Fall, dass doch etwas übersehen worden sein sollte, stellt die Title Company außerdem eine Title Insurance aus.

Hierbei handelt es sich um eine Versicherung, die im Ernstfall einspringt und sich um das Problem kümmert. In der Praxis wird diese Versicherung aber äußerst selten benötigt, denn die Title Companys arbeiten wirklich gewissenhaft.

 

Frage 5: Macht ein Gutachten vor dem Hauskauf Sinn?

Eine lohnenswerte Investition ist sicherlich eine sogenannte house inspection. Bei einer Hausinspektion wird überprüft, ob das Haus bauliche Mängel aufweist. Die Überprüfung kostet bei einem durchschnittlichen Haus um die 350 US-Dollar, kann den Käufer aber vor bösen Überraschungen und teuren Sanierungsmaßnahmen bewahren.

Daneben kann der Käufer ein offizielles Gutachten erstellen lassen. Mit rund 450 Dollar ist es etwas teurer als eine Hausinspektion. Kauft der Käufer das Haus mit eigenen Mitteln, kann er sich das Gutachten aber sparen.

Denn der Immobilienmakler hat Zugriff auf die gleichen Daten und Informationen wie ein Gutachter und kann kostenfrei eine Marktanalyse für das Haus anfertigen. Anders sieht es aus, wenn der Käufer das Haus mit einer Hypothek finanziert. Die Bank wird nämlich meist auf ein offizielles Gutachten bestehen. So etwas wie die Energieausweise in Deutschland gibt es in den USA bislang nicht.

 

Frage 6: In den USA werden Häuser oft zusammen mit einer Finanzierung angeboten. Sollte der Käufer dieses Angebot nutzen?

Ob es sich für den Auswanderer lohnt, ein Haus mit der dazugehörigen Finanzierung zu kaufen, lässt sich pauschal schlecht sagen. Grundsätzlich gilt wie überall und bei jeder Finanzierung, dass der Auswanderer mehrere Angebote miteinander vergleichen sollte.

In den USA gibt es Hypothekenmakler, die sich auf Auswanderer und Ausländer spezialisiert haben. Sie können den Auswanderer beraten und oft auch gute Konditionen für ihn aushandeln. Andererseits findet der Auswanderer vielleicht auch bei einer Bank ein gutes Finanzierungsangebot.

Generell gilt in den USA, dass die Banken neben dem Nachweis vom regelmäßigen Einkommen und/oder dem vorhandenen Vermögen eine Eigenkapitalquote von 30 Prozent verlangen. Die Zinsen bei Baufinanzierungen und Hypotheken sind in den USA höher als in Deutschland. Dafür kann der Hausbesitzer das Darlehen oder die Hypothek aber jederzeit zurückzahlen. So etwas wie eine Vorfälligkeitsentschädigung gibt es in den USA nicht.

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