Die wichtigsten Fragen und Antworten zum Hauskauf in den USA, 2. Teil
Viele Auswanderer möchten nicht nur in den USA leben, sondern sich dort auch den Traum vom Eigenheim erfüllen. Generell gestaltet sich der Immobilienkauf, wie vieles in den USA, vergleichsweise unkompliziert.
Ein paar Besonderheiten muss der Auswanderer aber trotzdem beachten. In einem zweiteiligen Ratgeber klären wir die wichtigsten Fragen und Antworten zum Hauskauf in den USA.
Hier ist der 2. Teil.
Inhalt
- 1 Frage 7: Wie hoch ist die Maklerprovision in den USA und wer bezahlt sie?
- 1.1 Frage 8: Was ist besser: ein Haus oder eine Eigentumswohnung?
- 1.2 Frage 9: Woran erkennt der Auswanderer eine gute und sichere Nachbarschaft?
- 1.3 Frage 10: Wie ist der Ablauf beim Hauskauf in den USA?
- 1.4 Frage 11: Was hat es mit den Foreclosures und den Short Sales auf sich?
- 1.5 Frage 12: Welche Vorteile hat es für den Auswanderer, wenn er sich einen Makler nimmt?
- 1.6 Frage 13: Wie hoch sind die laufenden Kosten, die der Auswanderer für seine Immobilie einplanen sollte?
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Frage 7: Wie hoch ist die Maklerprovision in den USA und wer bezahlt sie?
In den USA haben der Käufer und der Verkäufer jeweils ihren eigenen Makler. Dadurch soll sichergestellt sein, dass keine Interessenskonflikte entstehen. Die Maklerprovision beläuft sich üblicherweise auf sechs Prozent und wird vom Verkäufer bezahlt. Dabei werden die sechs Prozent Provision jeweils zur Hälfte zwischen dem Makler des Verkäufers und dem Makler des Käufers aufgeteilt.
Frage 8: Was ist besser: ein Haus oder eine Eigentumswohnung?
Ob sich der Auswanderer für ein freistehendes Haus oder eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage entscheidet, ist natürlich Geschmackssache. Der Vorteil eines freistehenden Hauses ist, dass der Auswanderer als Hausherr in seinem Haus machen kann, was er will. Ist er beispielsweise nur zeitweise in den USA, kann er sein Haus in der übrigen Zeit als Ferienhaus vermieten.
Nachteilig ist aber, dass sich der Auswanderer um alles selbst kümmern und sämtliche Kosten alleine tragen muss. Im Unterschied dazu übernimmt bei einer Eigentumswohnung die Verwaltung der Wohnanlage die Gartenpflege und notwendige Reparaturen.
Dafür bezahlt der Auswanderer ein Wohngeld. Dieses Wohngeld fließt in einen Gemeinschaftstopf und aus diesem Topf werden die Arbeiten dann bezahlt. Außer dem monatlichen Wohngeld, der Grundsteuer und dem Strom hat der Auswanderer keine weiteren Kosten. Nachteilig ist aber, dass er sich an die Regeln der Wohnanlage halten muss.
Frage 9: Woran erkennt der Auswanderer eine gute und sichere Nachbarschaft?
Der Immobilienmakler darf keine konkreten Angaben zur Qualität der Wohngegend und den Familien in der Nachbarschaft machen. Denn solche Aussagen könnten diskriminierend sein und wären damit strafbar. Allerdings kennt sich der Makler natürlich aus und wird die Wohngegenden bei der Auswahl der Immobilien, die er dem Auswanderer zeigt, berücksichtigen.
Der Auswanderer selbst sollte einen Blick auf die Internetseite des örtlichen Sheriffs werfen. Dort sind meist die Kriminalitätsstatistiken veröffentlicht. So kann sich der Auswanderer einen guten Überblick verschaffen.
Frage 10: Wie ist der Ablauf beim Hauskauf in den USA?
Ein Hauskauf in den USA verläuft ziemlich unkompliziert: Nachdem der Käufer eine passende Immobilie gefunden hat, unterbreitet sein Makler dem Verkäufer ein Angebot. Nimmt der Verkäufer das Angebot an, vereinbart er mit dem Käufer eine Anzahlung. Außerdem wird das Datum, an dem der Kauvertrag unterschrieben werden soll, ausgemacht.
Der Kaufvertrag geht anschließend zur Title Company. Sie überprüft die Immobilie auf Altlasten und Altschulden (Title Search) und stellt die Abschlussdokumente aus. Beim Abschlusstermin unterschreiben der Käufer und der Verkäufer die Papiere. Sobald der Kaufpreis auf dem Treuhandkonto der Title Company angekommen ist, werden die Schlüssel übergeben – und das war‘s dann auch schon.
Zwischenzeitlich wird die Immobilie aber noch einmal inspiziert. Und falls dabei irgendwelche Mängel auftauchen sollten, kann der Käufer verlangen, dass der Verkäufer sie behebt. Daneben können sich die beiden auf einen Nachlass auf den Kaufpreis einigen. Bei gravierenden Mängeln kann der Käufer aber auch vom Kaufvertrag zurücktreten. In diesem Fall bekommt er seine komplette Anzahlung ohne Abzüge zurück.
Frage 11: Was hat es mit den Foreclosures und den Short Sales auf sich?
In den vergangenen Jahren und vor allem im Zusammenhang mit der Immobilien- und Finanzkrise gingen viele Häuser in den Foreclosure oder wurden im Short Sale verkauft. So mancher Käufer konnte auf diese Weise ein echtes Schnäppchen machen. Doch was verbirgt sich überhaupt hinter diesen Begriffen?
Ein Foreclosure ist eine Immobilie, die in den Besitz der Bank oder eines privaten Kreditgebers übergegangen ist, nachdem der eigentliche Immobilienbesitzer seine monatlichen Kreditraten nicht mehr bezahlt hat.
Da die Bank oder der Kreditgeber in aller Regel die Unstimmigkeiten bereinigt und die Altlasten beseitigt hat, wird eine freie, unbelastete Title Search ausgestellt. Die Abwicklung gestaltet sich daher unkompliziert. Generell ist der Ablauf mit einem normalen Hauskauf vergleichbar. Nur verhandelt der Käufer dabei nicht mit dem eigentlichen Immobilienbesitzer, sondern direkt mit der Bank oder dem Kreditgeber.
Bei einem Short Sale ist die Sache etwas komplizierter. Hier ist der Verkäufer mit den Zahlungen seines Darlehens ebenfalls in Verzug, die Immobilie gehört aber nach wie vor ihm. Oft es ist zudem so, dass der aktuelle Marktwert der Immobilie niedriger ist als die Hypothek auf dem Haus. Die Bank stellt dem Verkäufer zwar in Aussicht, dass sie ihm die restlichen Schulden erlässt, wenn der Verkaufserlös die Restschuld nicht komplett abdeckt.
Tatsächlich möchte die Bank aber selten Verluste hinnehmen. Daher kann es sein, dass der Verkäufer das Angebot des Käufers annimmt, die Bank aber lange auf eine Antwort warten lässt und dem Verkauf dann letztlich doch nicht zustimmt. Für den Käufer würde die Häusersuche damit von vorne beginnen. Erschwerend kommt hinzu, dass viele Hausbesitzer eine sogenannte Mortgage Insurance abgeschlossen haben.
Hierbei handelt es sich um eine Versicherung, die dem Kreditgeber die Differenz ausgleicht, wenn ein Haus als Foreclosure verkauft wird und der Verkaufserlös niedriger ausfällt als die Hypothek. Bei einem Short Sale hingegen greift die Versicherung nicht. Deshalb warten viele Banken lieber ab, bis die Immobilie als Foreclosure veräußert werden kann.
Frage 12: Welche Vorteile hat es für den Auswanderer, wenn er sich einen Makler nimmt?
Natürlich kann sich der Auswanderer auch selbst auf die Suche nach seiner Wunschimmobilie machen. Allerdings ist er meist besser beraten, wenn er sich an einen Makler wendet. Denn ein Makler kennt sich in der Gegend aus und kann dem Auswanderer Häuser empfehlen, die seinen Vorstellungen entsprechen.
Außerdem wird ein guter Makler den Auswanderer mit Blick auf den Hauskauf nicht nur beraten, sondern ihm von dem einen oder anderen Haus auch abraten, weil er um die Schattenseiten oder die baulichen Mängel weiß. Hinzu kommt, dass sich der Makler um die gesamte Abwicklung kümmern und die Preisverhandlungen führen wird. Der Auswanderer erspart sich so jede Menge Arbeit und oft auch mitunter böse Überraschungen.
Frage 13: Wie hoch sind die laufenden Kosten, die der Auswanderer für seine Immobilie einplanen sollte?
Wie in Deutschland müssen auch in den USA die laufenden Nebenkosten bezahlt werden. Und sie gestalten sich insgesamt ähnlich. So fallen üblicherweise folgende Kostenfaktoren an:
- Grundsteuer, wobei die Grundsteuer in den USA auch die Müllabfuhr enthält
- Strom
- Wasser, sofern die Immobilie nicht über eine eigene Wasserversorgung verfügt
- Gebäudeversicherung, die in den USA auch eine Absicherung gegen Sturm beinhaltet
- Telefon, Internet und Fernsehen
Je nach Immobilie können dann noch weitere Kosten dazukommen, beispielsweise für den Swimmingpool, die Gartenpflege oder die Hausverwaltung. Insgesamt sollte der Auswanderer je nach Größe und Ausstattung seiner Immobilie mit Nebenkosten zwischen 500 und 1.500 US-Dollar pro Monat rechnen.
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Übersicht:
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Dass der Immobilienmakler in den USA einen gut berät oder einem von schlechten Angeboten abrät, ist schlichtweg Quatsch. Die Makler hier haben keine Ahnung und sind geldgeil und verlogen. Sie müssen bei fast jeder Frage zum Objekt passen und haben auch keine Lust etwas dazuzulernen. Ich habe viele Makler hier kontaktiert und kann nur abraten. Das ist kein Vergleich zu deutschen Immobilienmaklern. Die hier haften auch nicht für Ihre schriftlichen Aussagen. Ihre Freundlichkeit ist zweckgebunden und Amerikaner sind ohnehin immer freundlich. Wenn Hauskauf als Frischling, dann bei Lennar Homes Haus kaufen, orientieren und eventuell dann selbst bauen oder so lassen. Haben wir so gemacht und Gewinn dabei gemacht. Ich war im übrigen Immobilienmakler in Deutschland, arbeite hier aber nichts und für niemand.
P.S. Amerikaner sind wirklich freundlich und sind zur Freundlichkeit von Natur aus verpflichtet. Also bei aller Vorsicht, immer freundlich bleiben, sonst bist du hier schnell raus und bekommst nichts.